דגשים לבחירת קבלן ראשי ('עד מפתח') בהשוואה להעסקת קבלני מישנה ('בניה עצמית')


קבלני משנה קבלן ראשי
- יש קושי של זמן ויכולת מקצועית לבדוק בציציות כל בעלי המקצוע.
- הלקוח יכול לבחור את בעלי המקצוע המומלצים בכל תחום
- דרוש בדיקה מקיפה על מוניטין הקבלן הראשי: עבודותיו הקודמות, המלצות מקצועיות ואישיות ובדיקה רישומו בפנקס הקבלנים.
- בחירת קבלני המשנה תוטל על הקבלן הראשי.
-הקבלן הראשי מקושר לקבלני משנה בתחומים שונים ונוהג לעבוד עם מספר צוותי עבודה ויקח את בעלי המקצוע שלו בלבד, עליהם הוא סומך.
1. בחירת הקבלנים
חוזה נפרד מול כל קבלן. חוזה אחד. חיסכון בזמן וטרחה הנחוצים לביצוע החוזים.    2. חתימת חוזי התקשרות
- נדרש ידע מוקדם בקריאת תכניות, להכיר בצורה מקצועית את שלבי הבניה ושיטות הביצוע בכדי לבצע ביקורת על הנעשה באתר.
- מקור מידע מעולה הוא פורומים ומדריכים ברשת.
נדרש ידע בסיסי בבניה  3. הבנה מקצועית בהליכי הבניה
- המזמין אינו מכיר את סדר הפעולות הנהוג, אינו יודע לבצע תיאום בין קבלני המשנה, קבלני המשנה "עובדים ללא אבא" מאחר ונבחרו ע"י המזמין כבודדים, הם אינם מהווים צוות מגובש ולא טורחים לגבות זה את זה אלא "מפילים" אחד על השני את האשמה במחדלים במידה וקיימים ובעיקר בעיית אי תיאום בלוח הזמנים.
-יש לבקר באתר כפי הנדרש בכדי לבחון את העבודה.
-ביקורים אלו ישבשו ימי עבודה שוטפים של הלקוח.
- הקבלן הראשי מנהל את סדר העבודה ומתאם בין קבלני המשנה את מועד הגעתם לפי סדור העבודה התלוי במערכות השונות של המבנה.
- הקבלן נוכח באתר ככל הנדרש ואף מעבר. בכל בעיה שתצוץ הוא צריך לפתו ר אותה לאלתר.
- הקבלן הראשי מדווח למזמין אודות התקדמות העבודה על כל מערכותיה.
- המזמין פנוי לעסקיו השוטפים.
4. ניהול הבניה (א) ללא מפקח צמוד
- המפקח מוסמך מטעם המזמין לתאם את העבודות השונות בין קבלני המשנה, קובע את סדרי העבודה השונים.
- המזמין פנוי לעסקיו השוטפים
- מפקח בניה עובד מול הקבלן הראשי מבקר את עבודתו ואינו מחויב בתיאום זמנים בין קבלני המשנה.
- המזמין פנוי לעסקיו השוטפים
4. ניהול הבניה (ב) עם מפקח צמוד
- עבודה ישירה מול הקבלן המבצע.
- ללא ידע מוקדם וללא נסיון הבקרה לא תהיה אפקטיבית ומקצועית ולפיכך יהיה קשה להתווכח עם בעלי המקצוע בעניינים מקצועיים.
- אין שליטה.
צריך לסמוך באופן מלא על מומחיותו ונסיונו של הקבלן הראשי.
- הקבלן הראשי קובע את רמת הביצוע והגימור, מבקר את טיב העבודה ומאשר לקבלן את סיום העבודה.
- ללקוח יותר נוח לתת משוב על איכות הביצוע באופן מרוכז מול אדם אחד להבדיל מבקרה נפרדת על כל בעל מקצוע  
5. שליטת המזמין על איכות קבלן המשנה

6. עלות הבניה
בניגוד לדעה הרווחת כי ביצוע עסקה עם קבלן ראשי תהא גבוהה מאשר קבלני משנה מובאת להלן דוגמא הממחישה את ניתוח המחירים עבור אותה העבודה
מקרה (1 ) עם העסקת מפקח צמוד : (א) קבלן משנה נוקב ללקוח במחיר: x
(ב) לקוח שוכר את שירותיו של מפקח בניה צמוד ומשלם לו סך של 3%-5% מהיקף הפרויקט עבור תיאום ופיקוח בין ועל קבלני המשנה

מקרה (2 ) ללא העסקת מפקח צמוד: (א) קבלן משנה נוקב ללקוח במחיר: x הלקוח לא יודע מהם הקריטריונים להשוואה בין בעלי המקצוע, מקבל הצעות מחיר ומחליט על התקשרות עם בעל מקצוע מכל תחום. מלווה את ביצוע העבודה, משקיע שעות אינספור, נעדר מעבודתו השוטפת, לא יודע אילו דגשים לבחון בעבודת הקבלנים, מתווכח איתם על טיב הביצוע. אין לו גיבוי מקצועי, קבלני המשנה ממציאים תירוצים ו"עובדים עליו". סיכויים רבים להגיע למחלקה קרדיולוגית.
דוגמא להמחשת העלויות:
(א) מחיר קבלן מישנה עבור לקוח פרטי הוא  x
(ב) קבלן משנה נוקב בפני  הקבלן הראשי במחיר: x-10% 
מאחר והוא עובד עימו באופן קבוע ומעוניין להמשיך ולקבל ממנו עבודות נוספות. 
(ג) קבלן ראשי מבקש מהלקוח x+5%   
(15% בממוצע עבור רווח קבלן ראשי).

משמע הלקוח משלם (לכאורה) עד כ- 5% יותר בלבד, עבור עסקה עם קבלן ראשי.

-הלקוח עובד מול כל בעל מקצוע ותחום אחריותו.
-קבלני משנה רבים נוטים להאשים בעל מקצוע אחר באתר בנזק שהתגלה וידחו ככל הניתן את ביצוע התיקון.
- לקוח ישן בראש שקט כאשר הקבלן הראשי נותן אחריות למשך שנה לכל הבניה (שנת בדק).
- במידה וקיים ליקוי כלשהוא, על הקבלן הראשי לדאוג לפתרונו.
7. אחריות מקצועית לטיב הביצוע
- כל קבלן משנה אחראי לכיסוי ביטוחי לתחום עבודתו.
- המזמין מחויב גם הוא בביצוע כיסוי ביטוחי (צד ג') לתקופת העבודה.
- ביטוח כולל – אחראי לכיסוי ביטוחי גם של קבלני המשנה ולתנאים הסוציאליים של עובדי -הקבלן (אם קבלן המשנה לא דואג לכך).
-המזמין מחויב גם הוא בביצוע כיסוי ביטוחי (צד ג') לתקופת העבודה.
8. ביטוחים